Fundos Imobiliários | Aprenda a Analisar Antes de Investir

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Fala guys, prontos pra mais um guia esperto ?

Hoje vamos abordar um tema bem diferente mas que vai se tornar algo corriqueiro aqui no blog, isso mesmo, vamos falar um pouco sobre investimentos. Todos sabemos que se divertir é algo primordial na vida, agora imagine aliar todo este divertimento a uma tranquilidade pro seu futuro.

Uma das melhores formas de deixar o seu eu do futuro muito feliz, é começar hoje a pensar no amanhã, dessa forma será possível manter os seus jogos favoritos em dia juntamente com todo o potencial de lançamentos futuros ou mesmo de novas franquias. Bom, vamos começar falando um pouco sobre os Fundos de Investimentos Imobiliários, isso mesmo, já pensou em ganhar um bom “aluguel” todos os meses, podendo não só custear suas contas mas também te ajudar com aquele game tão sonhado?

Mas olha, não pense que basta apertar um botão e tudo estará resolvido, é preciso criar uma boa estratégia para investir de forma consciente e bem focada em seus objetivos futuros, por isso vou explicar a todos o que se atentar antes de escolher os seus Fundos Imobiliários. Mas antes de iniciarmos, farei uma pequena explicação sobre o que são estes fundos.

Seja para alugar ou revender, investir em imóveis continua sendo um caminho que muitas pessoas buscam acreditando ser a melhor opção para aplicar seu dinheiro e crescer seu patrimônio. Porém, o valor de um imóvel costuma ser alto, o que afasta a maioria das pessoas desse tipo de investimento. Além disso, esse processo é extremamente demorado e envolve um alto nível de burocracia e, consequentemente, de papelada.


A boa notícia é que investir nesse setor pode ser mais barato, prático e fácil: através dos FIIs ou Fundos de Investimento Imobiliário.


Oferecendo uma série de vantagens, os Fundos Imobiliários vêm ganhando cada vez mais popularidade no mercado brasileiro. Mas se você ainda não sabe do que se trata nem como investir em FII, sem problemas. Confira este breve artigo e entenda tudo sobre esse tipo de investimento.

Um Fundo de Investimento Imobiliário, também conhecido pela sigla FII, nada mais é que um grupo de pessoas que têm um objetivo em comum: investir em ativos imobiliários. Ou seja, podemos entender os FIIs como um investimento realizado através da Bolsa de Valores em que o investidor compra uma ou mais cotas do Fundo e pode ganhar dinheiro com a valorização da cota ou com a distribuição de rendimentos realizada pelo administrador do FII.

O dinheiro que todos investiram no Fundo, em forma de cotas, é administrado por um gestor, que é o responsável por encontrar e realizar os investimentos mais interessantes e garantir uma boa rentabilidade para o fundo. Normalmente, os ativos adquiridos são os próprios empreendimentos imobiliários em si, como prédios, shoppings e galpões logísticos. Entretanto, um FII também pode ter outros investimentos ligados a imóveis. Isto é, alguns fundos investem também em títulos imobiliários (Letras de Crédito Imobiliário ou Certificados de Recebíveis Imobiliários) ou até mesmo cotas de outros FIIs.


Tipos de Fundos de Investimento Imobiliário – FIIs

Existem diversos tipos de fundos imobiliários no mercado — cada um com estruturas, estratégias e carteiras de ativos diferentes. Porém, é possível classificar os FIIS em duas grandes modalidades, mas por ora, vamos abordar apenas a primeira delas:

Fundos de tijolo

Os Fundos de Tijolo, como o próprio nome diz, são Fundos focados majoritariamente em empreendimentos físicos. A política desses FIIs é investir na aquisição, construção ou aluguéis de imóveis comerciais, como:

• Shopping Centers.
• Faculdades.
• Prédios comerciais.
• Agências bancárias.
• Centros de distribuição.
• Galpões e armazéns.
• Hospitais.

O objetivo de um Fundo de tijolo é encontrar pessoas ou empresas interessadas em utilizar os imóveis adquiridos. Em troca, o FII recebe uma renda mensal de aluguel para ser distribuída a seus cotistas.


Como analisar um Fundo Imobiliário?

Para começar com o pé direito é preciso sempre ficar atentos ao que o fundo pode oferecer, afinal, é de dinheiro que estamos falando, não é mesmo? Ao longo dessa matéria já vimos que as possibilidades são grandes, e que com muita dedicação e foco, seus objetivos podem ser alcançado de forma sublime, levando aos poucos a tão sonhada liberdade financeira. Vejamos então, colocarei aqui alguns pontos muito importantes e que sempre utilizo para analisar os fundos imobiliários:

1. Tipo de Fundo.

Assim como abordado anteriormente, mesmo existindo 2 grandes grupos, dentro do grupo dos FII’s de tijolo, existem algumas ramificações, por isso, recomendo uma prévia analise da atual situação da economia para escolher uma das ramificações que se alinhe perfeitamente com sua estratégia de investimento. Para nosso exemplo, vamos escolher os Galpões Logísticos.

2. Segmento do fundo.

Os Galpões Logísticos tem se destacado no nosso atual momento devido a interferência gigantesca da pandemia em nossas vidas, as vendas digitais cresceram exponencialmente, e a demanda por lugares estratégicos foi cada vez maior, o que em nossa análise inicial nos mostra um grande potencial nos dividendos, ou seja, uma boa blindagem inicial, mas como disse, é apenas o primeiro passo, vejamos o próximo.

3. Quantidade e localização dos imóveis, será que estão localizados de forma estratégica ?

Depois de selecionar o tipo e o segmento, precisamos analisar os ativos do fundo, ou seja os imóveis, certo? É de suma importância conhecer a localização de cada um e, claramente, a qualidade dos ativos, afinal, ninguém gostaria de surpresas negativas com um investimento às cegas, correto? Então procure sempre antes de investir, quais são os ativos daquele fundo, você pode encontrar isso pelo site de relacionamento com os investidores na parte de portfólio, sempre confira quais são, onde estão e o motivo de estar naquela localização, cuidando disso e entendendo que faz sentido para sua estratégia, você estará pronto para a próxima etapa.

4. Quem são os inquilinos?

Agora que já sabemos das informações anteriores, e se todas estão de acordo com os seus objetivos, pronto, é possível se aprofundar um pouco mais, busque informações sobre quem são os inquilinos daquele imóvel, e nessa parte, teremos um ponto muito crítico na escolha, e o motivo é justamente a diversificação, o que isso significa? Bom, imagine que na sua pesquisa, tenham dois galpões selecionados um com 1 imóvel e outro com 12 imóveis, no primeiro caso, o com apenas 1 imóvel, possui 5 inquilinos diferentes e de mercados bem diversificados, já o segundo possui 12 imóveis mas alugados para apenas um inquilino. Pois é, o grande segredo dos investimentos é saber como trabalhar com a diversificação. No caso 1, se um dos inquilinos não renovar o contrato ainda vão ter 4 alugando, já no caso do segundo, se o inquilino não renovar o contrato ele vai ter uma vacância (área não alugada, ou seja, vaga.) de 100%, ou seja, um péssimo investimento correto? Outro ponto muito importante, verifique nos relatórios do fundo o tempo médio de locação dos imóveis, isso também é um grande indicador do tempo de rentabilidade e quais estratégias o fundo vai ter de seguir para manter a rentabilidade do fundo.

5. Data de abertura e Volatilidade do Fundo.

Depois de ter analisado todos os passos anteriores, vamos aprofundar em dados que podem ser decisivos no seu investimento, como a data de abertura e a volatilidade do fundo, por exemplo. Um dos critérios que eu utilizo em minhas escolhas é um fundo que tenha ao menos 5 anos de abertura, ou seja, um histórico maior e com um cenário mais realista de como o fundo se consolidou com as adversidades do tempo e do próprio mercado. É claro que isso é importante, é uma proteção para os seus investimentos, mas como falei anteriormente, a gestão também tem um peso muito forte nisso. Suponhamos que você encontre um fundo com apenas 2 anos no mercado, mas ele é administrado por uma gestora muito forte e já consolidada, sim, isso é um alerta para um investimento mais cauteloso, mas também pode ser considerado um investimento com boas chances de dar certo. Por isso é muito importante investir com um objetivo e sempre manter a gestão de riscos em dia, com isso você pode aproveitar oportunidades sem perder noites e noites de sono.

6. Preço sobre valor patrimônial ou P/VP.

O P/VP ou preço sobre valor patrimonial, é um indicador muito importante para os fundos imobiliário, principalmente para os fundos de tijolos, ele é um indicador que mostra se a cota está sendo negociada acima ou abaixo do valor patrimonial do fundo (conhecido como ágio ou deságio). Bons fundos costumam ter uma grande procura o que pode valorizar as cotas e praticar um certo ágio no valor ou seja, nosso parâmetro vai ser sempre 1, onde a cota esta sendo negociada exatamente pelo valor patrimonial dela, caso encontre valores abaixo de 1 como 0.98 ou acima de 1 como 1.7 pode ser um indicador referente ao momento de cada um. Fiquem atentos quanto a isso, pois não significa exatamente que o fundo é bom ou ruim, mas que ele está em um momento de negociação abaixo ou acima do seu valor de mercado, então fique sempre atento ao histórico máximo e principalmente procure saber o motivo pelo qual ele está mais precificado ou menos precificado. Meu foco é sempre investir no fundamento, se ele se mantem e os resultados do fundo são promissores, o preço abaixo do valor patrimonial é uma oportunidade de investimento ainda maior.

7. Gestão, Taxa de Admnistração e Taxa de Performance.

Assim como todo processo de trabalho, é correto ser remunerado por isso, não seria diferente com os fundos de investimento, temos ali um gestor que de forma ativa, trabalha para sempre otimizar a rentabilidade daquele fundo e isso é sim muito importante, eu particularmente não me importo com as taxas, mas por outro lado, como um bom investidor, procuro sempre conhecer a gestão dos fundos que estão na minha carteira. Por isso faço sempre uma boa pesquisa sobre o histórico de gestão das empresas e procuro saber se o fundamento delas vai de encontro com os meus critérios de investimento ou, em outras palavras, o meu perfil de investidor.

Bom, em relação as taxas, não é uma regra para todos, alguns possuem apenas a taxa de administração, outros possuem taxa de administração junto com a taxa de performance, e isso normalmente vem informado junto com o descritivo do fundo. No mercado temos algumas ferramentas muito importantes e que agrupam todas estas informações… Mais pra frente vou apontar algumas das ferramentas que utilizo no meu processo de pesquisa.

8. Liquidez diária e cotistas do fundo.

Liquidez é algo muito importante mesmo para o pequeno investidor, isso demonstra que você pode adquirir cotas daquele fundo assim como vender as cotas que possui daquele fundo. Suponhamos que o fundo no qual você investiu já não condiz mais com o seu objetivo ou que ele perdeu os fundamentos que anteriormente foram critérios de seleção, se não tiver uma liquidez boa, você pode ficar preso a ele até conseguir vender, o que nos leva também ao meu outro critério de seleção que é a quantidade de cotistas do fundo, assim como a quantidade de cotas emitidas. Quanto maior a quantidade de cotistas, maior é o spread dos lucros daquele fundo, ou seja, menos você recebe, então tente sempre manter alinhado a sua expectativa de investimento com a liquidez diária junto com a quantidade de cotistas daquele fundo, tenha em mente que um equilíbrio é muito importante neste momento.

9. Potencial de renda mensal.

Agora sim, vamos falar de retornos, afinal, o objetivo de todo investimento é justamente o que você vai receber mensalmente, não é mesmo ? Bom, o potencial de geração de renda é muito importante, você não vai querer investir seu dinheiro em um fundo que não te paga de forma satisfatória, então sempre se atente ao DY (Dividend Yield), ele vai mostrar o potencial de rendimento nos últimos 12 meses, tudo bem, um dividendo passado não é garantia de dividendo futuro, mas convenhamos, com um histórico é mais fácil fazer uma projeção, afinal, como diria Warren Buffett um dos maiores investidores de todos os tempos: “O espelho retrovisor é sempre mais claro do que o para-brisa.

Bônus

Para você que acompanhou toda a matéria até aqui, vou compartilhar alguns links das ferramentas que utilizo para analisar os fundos antes de qualquer investimento:

Caso queiram um tutorial de utilização destas ferramentas, já sabem, basta colocar aqui nos comentários, se o número de pedidos for grande, farei uma matéria inteira sobre isso.


Considerações finais.

Investimento é algo muito importante na vida de todos, por isso um planejamento deve sempre ser feito antes de alocar suas economias, sempre busque informações antes de investir e tente sempre entender o que está sendo feito. Fazendo isso você vai diminuir bastante o risco em qualquer fonte de renda variável potencializando sua rentabilidade e botando seu dinheiro para trabalhar para você.


Bom galera, é isso, espero ter ajudado. Compartilhei com vocês, todos os critérios que utilizo para selecionar meus fundos de investimento imobiliários, ou FII’s.

Não se esqueçam de me seguir nas redes sociais, assim vocês ficam por dentro de todo o conteúdo que venho produzindo sobre Investimentos.

Caso queiram algo mais, como conteúdos em vídeo, comentem aqui, se alcançarmos um número considerável de pedidos, abrirei um canal secundário para ajudar a todos.

Vou ficando por aqui e até a próxima.

Vlw e aquele abraço.

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